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1.房企统计局融资口径
根据国家统计局对固定资产投资来源的分类，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类：国内贷款是指固定资产投资项目单位向银行及非银行金融机构借入用于固定资产投资的各种国内借款，分为银行贷款及非银贷款；利用外资是指报告期收到的境外（包括外国及港澳台地区）资金，包括对外借款、外商直接投资及外商其他投资；自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金；其他资金是指在报告期收到的除以上各种资金之外的用于固定资产投资的资金，包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等，在房地产开发企业资金来源中，定金及预收款及个人按揭贷款是其他资金来源中重要的组成部分；各项应付款是指本年项目建设和购置中应付未付的投资款，主要包括应付工程款等。
年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。从数据上看，房地产开发企业资金来源中，自筹资金与其他资金占比最高，年分别为26.38%、43.11%。
2.房企融资方式按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。对应于统计局口径，股权融资渠道计入自筹资金（于境外进行股权融资则计入利用外资）；银行贷款应计入国内贷款（于境外贷款则计入利用外资）；发债资金并没有单独披露，由于项目公司使用的信用债资金通常由股东发行，然后以股东借款的形式转入项目公司，应纳入自筹资金统计；资产证券化同样计入自筹资金；非标融资中，常规性的信托贷款计入国内贷款，由股东借入的非标资金以股东借款的形式转入项目公司的部分计入自筹资金，信托、私募基金等投入的股权资金或明股实债的资金应纳入自筹资金统计；境外债计入利用外资，但以股东借款形式借给项目公司的部分计入自筹资金；民间借贷计入自筹资金或其他资金统计；销售回款统计口径为其他资金；供应链融资计入各项应付款统计。针对房企银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资及境外债的五种债权融资方式，我们对其融资模式、融资条件及资金的使用方向进行梳理。1.银行贷款银行贷款主要有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。目前，监管文件对土地储备贷款做出了限制，开发贷及并购贷是房企获取银行贷款主要的方式，以下主要对商业银行开发贷及并购贷进行介绍。1.1开发贷款房地产开发贷款是指金融机构发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款，根据开发内容的不同，可以分为住房开发贷款、商品房开发贷款等，与其他融资方式相比，具有成本相对较低、审批条件更加严格的特点，多会采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。房地产开发贷款需要满足以下条件：“四三二”要求，“四”即四证齐全，项目具备《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》，“三”是自有资金应不低于开发项目总投资的30%，后续根据国务院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目资本金维持20%不变，其他项目由30%调整为25%，“二”即具有二级房地产开发资质；商业银行发布的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；商业银行在房地产开发贷款对象的选择上通常使用名单制管理，通常会对房企的销售规模，股东背景等有所要求。房地产开发贷监管逐渐收紧，中小房企获取开发贷难度进一步加大，房地产开发贷款增长趋势有所放缓。从数据上看，房地产开发贷款余额整体呈现增加趋势，年年末，房地产开发贷款余额为亿元，同比增速10.10%，与19年三季度末相比则略有减少。1.2并购贷款商业银行并购贷是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款，即可以用于投资股权。年银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》对并购贷款要求做了基本的要求，在此规定中，房企以并购方式拿地可以绕过开发贷中“四三二”要求的限制，获取贷款相对容易，年上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》对房地产并购贷款做了进一步规范，提出对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款应穿透监管。房地产并购贷款需要满足以下条件：商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%；商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%；并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%；并购贷款期限一般不超过七年。上海银监局对房地产并购贷款做了进一步规定：拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上；对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。《关于规范开展并购贷款业务的通知》虽是由上海银监局发布，但在实际操作中，其他部分地区亦会选择参照执行，并购贷款也不能拥有“四三二”要求的豁免权。目前，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，房企并购规模减少。从房地产行业并购项目的变化情况可以看出，年房地产并购项目大幅增加，《商业银行并购贷款风险管理指引》出台后，增长势头明显受到抑制，年底至年，由于并购贷款仍旧可以绕过“四三二”条件，房地产并购项目重新恢复增长势头，年《关于规范开展并购贷款业务的通知》发布之后，并购贷款优势丧失，地产并购项目及金额均出现明显收缩。2.信用债房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。房企发行企业债的要求较为严格，最早在年，发改委发布《关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》中规定，企业发行债券的募集资金不得用于房地产买卖，随后年的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，年《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》的文件中，严格限制房企发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，因为发行企业债用途限制较多，发行规模一直不高。年证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》扩大发行主体范围，房企公司债发行规模井喷，年10月底，交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》要求将房企分三类监管，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，17年房企公司债发行规模大幅回落。年，交易商协会拟有序推进国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据，有序推动省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业注册中期票据，银行间债务融资工具发行规模激增。信用债发行以公司债为主，净融资额较前期大幅回落。从目前存量的情况来看，房企信用债存量规模共.14亿元，其中公司债占据大半壁江山，存量规模.21亿元，占比72.02%，中期票据其次，规模.92亿元，短期融资券、定向工具及企业债规模较少。3.资产证券化根据底层资产的不同，房企涉及的ABS主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS。具体而言，供应链ABS的底层资产是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对核心房企形成的应收账款债权；购房尾款ABS由房地产开发商发起，以应收购房者的购房尾款为底层资产；物业收费权ABS由物业公司发起，以物业费收入为底层资产；租金类ABS以酒店、办公楼寓或商铺的收入为底层资产，交易结构主要有两种，涉及标的物业股权转让的类Reits和以信托受益权等为基础资产的CMBS，类Reits是由私募基金持有物业股权，构建过程中涉及私募基金份额的投资和转让，表现出Reits权益投资的特征，CMBS中专项计划并不持有物业公司股权，但可质押未来物业收入、抵押商业物业，来增强债权债务属性，部分地弥补在底层资产控制上的不足。房地产ABS可以分为证监会主管ABS及交易商协会ABN，年4月，中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品；年下半年，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核。截至目前[1]，证监会主管ABS余额亿元，交易商协会ABN余额亿元，证监会主管ABS中，应收账款ABS、商业房地产抵押贷款ABS、信托受益权ABS、不动产投资信托REITs占比较高，金额分别为.79亿元、.48亿元、.54亿元、.12亿元及.37亿元。4.非标融资房企非标的资金来源大部分仍为银行资金，融资主要途径是委托贷款和信托融资。年，证监会允许券商、基金公司开展资产管理业务，非标投资新增了银证、银基、银证信、银证基四类渠道，发展得如火如荼。为防止非标投资发展过快引致风险，年银监会发布《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，规定商业银行理财资金投资非标准化债权资产的上限，为理财产品余额的35％与商业银行上一年度审计报告披露总资产的4％的较低值，限制了商业银行非标投资比例，非标投资出现了向监管尚未完全覆盖的表内同业业务转移的趋势。年，央行、银监会等联合发布了《关于规范金融机构同业业务的通知》，明确规定买入返售（卖出回购）业务项下的金融资产应当为在银行间市场、证券交易所市场交易的具有合理公允价值和较高流动性的金融资产，堵塞了通过同业业务进行非标投资的通道。银行理财产品投资中非标的占比从年的27.49%，下降到年的15.73%。针对表内非标，年，银监会发布的《商业银行流动性风险管理办法》一文中，规定了设置流动性匹配率监管指标衡量商业银行主要资产与负债的期限配置结构，计算流动性匹配率时，不同于其他资产的阶梯型权重，包含表内非标的其他投资不论期限权重均为%，银行需要控制表内非标投资的规模以达到监管指标的要求。针对表外非标，年，央行、银监会等联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，明确禁止资金池业务、禁止资产多层嵌套、禁止通道业务。4.1委托贷款委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人不承担信用风险，仅收取代理手续费。年证监会发布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》放开券商、基金设立资管计划后，银行通过银证、银基合作等新增渠道投资非标资产规模增加，年新增委托贷款规模达亿元，占社融比例为8.14%，年新增委托贷款翻了一番，达到亿元，占社融比例为14.71%。年央行称将于年一季度评估时开始正式将表外理财纳入MPA，以合理引导金融机构加强对表外业务风险的管理，当年新增委托贷款规模较年下降63.42%。由于监管趋紧，房企通过委托贷款融资的途径受到限制。年，银监会《商业银行委托贷款管理办法》出台，限制了委托贷款的资金来源、用途、资金性质、贷款领域等方面，包括不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款等，堵塞了金融机构通过委托贷款投资非标的渠道，委托贷款规模迅速萎缩，年和年，新增委托贷款均为负值，分别为-.71亿元和-亿元。4.2信托投资信托投资的模式主要有债权信托、股权信托、收益权型信托及混合型信托，多数信托资金是通过信托贷款以及带回购条款的股权融资方式投资房地产企业，这里主要介绍信托贷款，带回购条款的股权融资方式在第三部分房企隐性负债中进行介绍。信托公司向房企发放贷款同样需要满足“四三二”要求。年，银监会发布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，明确了对信托投资公司向房企发放贷款需满足“四三二”条件，这一文件出台直接影响信托贷款，信托贷款规模迅速下降。年，银监会发布《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，规定了对于最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司可放宽四证要求、开发商资质要求。受到政策的“鼓舞”，房地产信托融资活跃起来。这一例外规定在年银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中被停止执行。但由于银信合作成为提供流动性的重要渠道，-年，房地产信托经历了喷发式的增长，在年第三季度，资金信托流向房地产领域的比例达到17.24%。加强信托资金流入地产行业监管。年，银监会《关于银行业风险防控工作的指导意见》中规定，各级监管机构要重点
