商品房开发公司为了向银行融资，采取由特定人员与公司签订购房合同，特定人员向银行按揭贷款，贷款的首付款和其日后的还款本息均由公司承担。但是在来开发公司资金断裂后，特定人以自有资产向银行继续归还借款本息的，能否主张商品房买卖合同有效，要求开发公司继续履行？
基本案情
年1月16日，蒋建国、金淑珍与亚盟公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为蒋建国、金淑珍共同购买案涉房产，总金额为元，自合同签订之日起1日内支付元为首付款，剩余房款万元，申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。同日，蒋建国向亚盟公司支付元。
随后，蒋建国、金淑珍与中信银行常州分行、亚盟公司签订《中信银行个人购房借款合同》一份，约定由蒋建国、金淑珍向中信银行常州分行贷款万元用于购买按社会房产，还款方式为按月等额本息还款法，后武进支行向亚盟公司汇付万元。
年4月15日，管理人向蒋建国、金淑珍出具债权初审通知书，载明对蒋建国、金淑珍申报的债权不予认定。
蒋建国、金淑珍一审诉讼请求：1.确认案涉《商品房买卖合同》有效，确认其支付购房款元，亚盟公司履行《商品房买卖合同》。
一审法院查明，潘洁农行卡号为62×××73，该银行卡实际为亚盟公司所用。年1月16日，从潘洁银行卡汇付至蒋建国账户款项的金额为元，年1月24日从潘洁银行卡汇付至蒋建国账户万元；从年3月14日至10月11日期间，每月均有款项从潘洁银行卡汇付至蒋建国账户，金额合计为万元。年1月30日至年3月31日期间，基本每月，或月初或月底均有金额为.54元的款项从潘洁银行卡汇付至蒋建国账户，持续汇付26次。年4月28日，从潘洁银行卡汇付至蒋建国账户.56元。年5月31日至年8月31日，基本每月月底均有金额为元的款项从潘洁银行卡汇付至蒋建国账户，持续汇付14次。
蒋建国、金淑珍自认蒋建国每月按揭还款的金额为元，自年5月变更为元。
一审判决
1、虽然蒋建国、金淑珍与亚盟公司签订了《商品房买卖合同》，但是，从款项往来的时间、金额可以看出，蒋建国向亚盟公司支付的元首付款来源于亚盟公司，其本人并未实际向亚盟公司支付合同约定的首付款。此外，从蒋建国还贷的资金来源看，潘洁银行卡的流水反映出，每月初或月底均有固定金额的资金汇付至蒋建国账户，与蒋建国归还贷款的时间、金额均相吻合，故蒋建国每月的按揭贷款实际亦由亚盟公司支付。据此，蒋建国、金淑珍与亚盟公司签订上述合同的真实目的在于为亚盟公司套取银行资金。
2、同时，从案涉借款由亚盟公司实际使用、亚盟公司为蒋建国、金淑珍代为归还银行贷款的行为来看，蒋建国、金淑珍与亚盟公司是故意作出虚伪表示，相互通谋，通过签订《商品房买卖合同》来为亚盟公司融资。
因此，蒋建国、金淑珍与亚盟公司以虚假意思表示签订《商品房买卖合同》的行为无效，案涉《商品房买卖合同》应属无效合同。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。蒋建国、金淑珍与亚盟公司签订《商品房买卖合同》并不是为了真实的购买涉案房屋所需，而是为了便于亚盟公司融资，套取银行资金，是以合法形式掩盖非法目的，因此应认定《商品房买卖合同》为无效合同。
判决驳回蒋建国、金淑珍的全部诉讼请求。
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二审判决
蒋建国、金淑珍提出上诉。二审认为：
1、蒋建国、金淑珍关于其已向亚盟公司实际支付购房款元的主张缺乏事实依据。首先，蒋建国、金淑珍未实际给付首付款元，亚盟公司通过潘洁尾号为农行卡于年1月16日转入蒋建国银行卡元，同日蒋建国银行卡转入亚盟公司账户元。其次，银行贷款万元也不能认定为蒋建国、金淑珍已付购房款。虽然万元系蒋建国作为借款人向中信银行常州分行所借，款项也直接打入亚盟公司账户，但亚盟公司主张双方签订《商品房买卖合同》目的在于帮助亚盟公司套用银行资金，以蒋建国名义贷款的万元由亚盟公司使用并负责偿还。潘洁账户向蒋建国账户的打款记录，反映自年3月至年8月潘洁每月向蒋建国账户转款，其中26笔转款金额均为.54元、14笔转款金额均为元，与蒋建国、金淑珍确认的蒋建国每月按揭还款金额及利率调整后变更金额一致。蒋建国、金淑珍对于以上汇款的原因未能给出合理解释。年8月之后亚盟公司停止转款，蒋建国基于名义借款人身份自年9月开始以自有资金向银行还贷，该行为系正常履行其与中信银行常州分行借款合同，但不影响其与亚盟公司相互通谋借蒋建国名义向银行融资的事实认定，万元性质系合谋转借款而非购房款。蒋建国、金淑珍主张以贷款方式支付该万元购房款不能成立。
2、案涉《商品房买卖合同》属无效合同。蒋建国、金淑珍与亚盟公司签订《商品房买卖合同》，其并未实际支付购房款，买卖商品房也非双方真实的意思表示，双方为套用银行贷款作出虚伪表示，系相互通谋，达到为亚盟公司融资的目的。故一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，认定双方以虚假意思表示签订合同的行为无效，案涉《商品房买卖合同》属无效合同，并无不当。蒋建国、金淑珍主张确认合同有效及判令亚盟公司继续履行合同的诉讼请求，应不予支持。
3、蒋建国、金淑珍确认房屋买卖合同有效并继续履行，以及确认已支付元购房款的诉讼请求均不能成立，至于蒋建国、金淑珍因帮助亚盟公司向中信银行常州分行借款所形成的债务即自年9月始代为偿还的贷款部分（含未到期贷款）可向亚盟公司管理人申报破产债权，债权性质及具体金额由管理人审核后报债权人会议决定，不在本案审理范围内。
判决驳回上诉，维持一审判决。
案例：（）苏民终号
一审和二审适用有个小的细节的区别，一审除了适用《民法总则》第一百四十六条虚伪通谋条款外，还适用《合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效条款，但是二审仅仅援引了《民法总则》第一百四十六条，未援引《合同法》第五十二条。这是因为，在《民法总则》实施后，“以合法形式掩盖非法目的”被虚伪意思表示中的隐藏行为所代替。
刘贵祥专委在第九次全国民商审判会议的讲话就提出：“以合法形式掩盖非法目的”被虚伪意思表示中的隐藏行为所代替。在“以合法形式掩盖非法目的”中，既可能是两个行为，也可能是一个行为，无论是两个行为还是一个行为，都是无效的。但在隐藏行为中，虚伪意思表示尽管因其并非当事人的真实意思表示而无效，但被隐藏的行为则要根据法律行为的一般有效要件来判断，实践中可能是有效的。”
如本案而言，蒋建国、金淑珍因帮助亚盟公司向中信银行常州分行借款所签订的商品房买卖合同系虚假行为，合同无效；但是因此与银行形成的债务即自年9月始代为偿还的贷款部分，实际上就是借款行为，该部分行为是否有效应当以民间借贷行为的规定进行规制。
《民法总则》第一百四十六条
《民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
徐健
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