在金融界，我们常常会看到一些陌生的名称，比如常见的”地产金融abs“，这个词是什么呢？
今天小编就跟大家好好说道说道。
一、房地产金融abs是什么
从学术定义来看，缺乏流动性但产生未来现金流的资产，通过设立资产池进行结构化层次，转变为市场销售和流通的证券，以融资行为称为资产证券化。
相应地，资产支持证券是指与这些资产池对应的证券产品。因此，一般提到ABS时，可能有两个概念，一个是证券化行为，另一个是证券化产品。
资产证券化是金融房地产时代的主流方向，近一两年来，资产证券化产品迅速受到融资的欢迎。
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WIND数据显示，年上半年全市场发行了75支房地产证券化产品，总发行规模超过亿，成为房地产企业创新融资方式的风口，有人开玩笑，ABS是篮子，什么都可以装在里面。
二、房地产金融abs有几种类型
1.购买住宅的最后一笔款项和房地产费
粗略地说，以资产组合为抵押担保发行，以特定资产池产生的稳定现金流为主要还款来源，如果在交易所发行证券，就叫ABS，如果在银行间发票，就叫ABN。两种产品在结构上没有本质区别。
例如，路桥行业可以将通行费的收费权放入资产池，以未来的收费为偿还来源，发行ABS/ABN
水电公司将客户未支付的水电费权纳入资产池，将未来的费用作为偿还来源，可以发行ABS/ABN
房地产行业将购房贷款最后一笔款项放入资产池，以未来银行贷款和公司其他销售收入为偿还来源，发行购房贷款ABS/ABN
包装房地产费的收费权，以未来客户应支付的房地产费为偿还来源，房地产费ABS/ABN。
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去年第一个股票成立了购买住宅的最后一个ABS，融资总额为30亿元。今年3月，阳光城发行了全国首个购买住宅的ABN(资产支持票据)，规模为15亿，模式相似。
2.商业房地产/长公寓类REITS
在资产证券化过程中不得不提及的是REITS，即房地产投资信托基金，是一种以开具收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。
由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
国际意义上的REITs性质上与基金相同，可以关闭运行，也可以上市交易流通，与内地开放基金和关闭基金相似。
国内纯REITS一直没有开放，现在做的都是类REITS。
例如，最典型的案例是中信证券发行的起航特别计划，简单来说，以办公大楼的长期租赁收入为回报，将资产管理计划的70%优先销售给投资者，中信自己预约了30%左右的次级。
收益证明书可以转让给深圳证券交易所的综合协议交易平台。5年后，以REITS方式退出。
该模式适用于经营性房地产的整体销售。例如，百货公司、办公大楼和大体量的商店，如果已经产生了明确稳定的租赁收入，可以依靠未来的现金流，发行ABS，给外部投资者稳定的回报。
以资产管理计划的名义购买和拥有房地产，开发人员可以实现资产表，5年以上后，资产管理计划要求退出一二线城市优质经营性房地产，回报稳定可靠，产权转移业绩压力也存在，可以探索这种方式。
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3、商业地产CMBS
CMBS、商业房地产抵押贷款支持证券:以商业房地产为抵押，以相关商业房地产未来收入(租金、商业管理费等)为偿还来源的资产支持证券产品。
比较的话，CMBS偏向债权，REITS偏向股票。
截至年，国内已经发行了7种类似的产品。包括深圳益田假日广场资产支持特别计划，让我们来看看CMBS交易结构
CMBS的基础资产一般是信托受益权或委托债权，支持CMBS的现金流是基础房地产资产未来收益产生的现金流。
但基础房地产所有权、未来租金受益权等相关权益不是直接作为基础资产，而是通过附属保证权益构成CMBS基础资产的一部分。因此，房地产经纪人仍然保对基础房地产资产的所有权。
由于我国法律法规对贷款发放主体资质有严格限制，通常规划管理人员不具备发放贷款主体资质。
目前市场CMBS主要采用以下两种方式发放贷款，一是通过信托公司设立信托计划向借款人发放信托贷款，形成信托计划和特别计划的双SPV结构。
以上就是小编给大家分享的全部内容了，相信大家看完这篇文章，对房地产金融abs是什么意思肯定有了更多认识，希望这篇文章能帮助到大家。
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