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融信中国负债1678亿融资成本超10地 [复制链接]

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亿元、亿元、亿元。从年首次突破百亿到年实现千亿,刚满16岁的融信中国(.HK)仅用三年时间就迈入了千亿房企梯队。

近日,融信中国发布年年报显示,截至年12月31日,全年实现合同销售金额达约.8亿元,同比增长约73.35%,目标完成率%;销售面积.4万平米,同比增长25%。

融信中国年以亿元拿下上海静安区中兴社区地王后“一举成名”,“地王收割机”也成为融信中国的显著标志。

然而,长江商报记者注意到,年融信中国因拿下多宗地王名声大噪的同时也被“地王”所拖累。近三年时间过去,不少地王项目实际进展缓慢,涉及资金近乎百亿。

一方面造成销售成本连年增加,年高达亿元。另一方面,销售周期延长,拉低了毛利率。年报显示,年毛利率下滑至16.56%,年达到23.47%,但仍然低于标准排名统计的家上市房企的1/4分位数26.52%。

值得注意的是,融信中国向来以激进著称。年上市之前,曾经因为超过%的净负债率刷新市场纪录。最新年报数据显示,融信年总债务为人民币亿元,净债务为人民币亿元,净负债率为%,虽有明显改善但仍高于行业水平。

年,融信主动降速,将“稳”作为首要目标,保利润、降负债,“有质量的增长”将成为其未来发展主基调。针对相关经营业绩状况,长江商报记者联系到融信中国方面,截至发稿没有得到回复。

三年销售破千亿,土地储备翻倍

长江商报记者梳理融信中国近年财报发现,融信中国业绩呈现跳跃式发展,年-年,合约销售额分别为89.49亿元、.17亿元、.39亿元、.35亿元、.84亿元。此外,融信和年的销售业绩增长均超过%,分别同比增长%和%,合约销售额也有不错的表现,较去年增加约73.35%,达到.84亿元。

融信中国的飞跃式发展离不开在土地市场的攻城略地。历史数据显示,土地储备在连续数年翻倍增加,从年约万平米快速增长到年0万平方米和年约万平方米。

具体来看,年融信中国一年内并无收购任何新土地。年融信中国进入激进拿地状态,拿下多个地王项目,全年以.45亿在全国拿下21宗地块,总建筑面积为.12万平方米。其中,当年融信中国摘得全国单价地王静安区中兴社区N单元两幅地块,一战成名。

年,融信中国继续扩大规模、加速拿地。当年,融信就通过招拍挂、收并购等方式新增78个项目,新增总建面达到万平方米。其中,通过收购宁波海亮及安徽海亮55%股权,融信中国新增约万平方米土地储备。

与年、年疯狂的表现截然相反,年在拿地上显得极为谨慎。根据融信中国年财报显示,年,公司新增地块24幅,总建筑面积约.5万平方米,权益面积.6万平方米,在拿地面积降低的同时,融信已将拿地平均成本降至元/平米,拿地总价亿元,同比大幅下降73%。

拿地大幅下降是否会影响未来规模发展?融信中国认为,为了降杠杆而牺牲规模是不合理的。融信中国减少拿地一方面是为去杠杆考虑,另一方面,也是行业形势决定的,毕竟年中国房地产企业普遍拿地增速下降。

对此,克尔瑞称,事实上对于融信而言,单纯的降负债并非难事,而如何把控好未来规模、利润及杠杆三者间的平衡,才是真正的最难考验。

值得注意的是,与其他房企相比,融信中国毛利率和净利润率并不算高,年融信中国营收.67亿元,同比增长13.27%。净利润35亿元,同比上升31%。归母净利润同比上升28%至22亿元。毛利率同比增长6.91个百分点至23.47%;净利率同比增长1.38个百分点至10.10%。

克尔瑞分析称,虽然各利润指标出现不同程度的上升,但整体利润率并不高,未来企业应继续提升盈利能力。与融信中国销售额相近的雅居乐集团,在年净利润达到了人民币83.58亿元,毛利率为43.9%;中国金茂年归母净利润为52.1亿元,毛利率为38%。

地王项目发展缓慢拉低毛利率

年可以称为中国“地王年”。CRIC数据显示,年全国范围内产生了超宗单价、总价地王。融信中国也是因为在这一年拿下“上海静安地王”而一鸣惊人。

同年9月,融信中国以58亿元天价竞得南京仙林湖NO.G58的地块;年3月,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的P01地块;同月,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山-1号地块。融信因此被称为“地王收割机”。上述两个项目涉及资金近乎百亿。

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