雷达财经文丨梁春富编
深海
3月25日，佳兆业集团发布业绩报告，数据很亮眼，集团实现营业收入亿元，同比增长16.1%，毛利润为亿元，较上年增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。
亮眼业绩背后也有隐忧。目前，佳兆业的收入仍主要来自大湾区，从其负债结构来看，融资成本仍居高不下。
值得一提的是，在佳兆业集团发布业绩前后，公司股价连跌三日，跌幅分别为5%、1.25%和6.6%，合计市值蒸发31.91亿港元。
收入依赖大湾区，区域发展不平衡
郭氏家族掌舵的“佳兆系”如今已经拥有除房地产外的文体、健康医疗、酒店等业务板块，手握佳兆业集团、佳兆业健康、佳兆业美好三家港股上市公司，但其主要盈利来源仍在房地产板块，以旧改起家的佳兆业集团（.HK）也一直是它众多板块上市公司中的主角。
年，佳兆业集团的地产销售业绩突破千亿达.96亿元，同比增长21.3%，其中逾70%的确认收入来自大湾区。此前，年到年，佳兆业房地产合约销售金额分别为.14亿元、.59亿元和.20亿元，年均复合增长40.38％。相比此前三年，年销售增速放缓。
早在年佳兆业集团就已提出全国化布局，但从年报呈现出的数据分析，去年迈过千亿门槛主要还是靠其在大湾区的房地产业务。
相应地，佳兆业的土储分布也集中在大湾区。截止年底，佳兆业总土储约万平方米，其中大湾区土地储备占整体土储的55%。
此外，年财报显示，去年佳兆业实现收入亿元，同比上涨16%；确认销售额占.94亿元，其中有70%来自大湾区，而这部分地区主要是通过城市更新供货。截至年底，佳兆业拥有城市更新项目个，占地面积超万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地占比高达86%。
截图自佳兆业财报
此外，随着房地产行业存量竞争时代的到来，城市更新政策不断完善，近半数销售百强房企已经瞄准城市更新项目，市场竞争也在逐步加剧。
目前包括恒大、富力、保利等规模房企都在布局大湾区的城市更新项目，其中恒大在大湾区拥有城市更新项目个，未来总建筑面积超万平方米，总货值近1.5万亿元。这意味着，“城中村改造”在大湾区竞争将加剧。
值得一提的是，佳兆业一直在试图摆脱大湾区“依赖症”，最近两年也加快了在大湾区以外的拿地节奏。年3月16日，佳兆业以约13.04亿元的总价拿下成都天府新区的一宗涉宅地，成交楼面价达元/平方米，但需要将41%的统筹住房面积比例无偿移交。
41%的无偿移交比例是年以来成都土拍市场出现过的最高记录。以往成都拍卖的地块无偿移交比例一般在23%左右。
不仅如此，拿地后佳兆业还需建设1宗约16.62亩的社会福利用地，以及1宗约10亩的服务设施用地，无形中增加了拿地成本。
而这并非佳兆业第一次在成都拿地。年的3月，佳兆业以上限价摘得天府新区另一宗宅地，成交楼面价元/平方米，无偿住房移交比例为23%。
郭英成在媒体会上称，城市更新在深圳成功完成以后，已经复制到广州以及大湾区，特别是复制到上海、云南和贵州等。
融资成本高居不下
在业绩发布会上，佳兆业集团行政总裁麦帆在会上称，相比年末，佳兆业净负债率大幅降低至97.9%;现金短债比上升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降5.6个百分点至70.3%;佳兆业经营处于健康水平，财务结构持续优化，流动性显着增强，预计年末“三道红线”将全部达标。
雷达财经梳理发现，佳兆业肩上的债务压力仍然不轻。
借款方面，佳兆业年借款总额为.70亿元，较年的.96亿元增加了42.74亿元，其中1年内到期的短期负债为.69亿元、一至两年内到期的借款为.64亿元、两年到五年内偿还的借款为.22亿元、五年及以上的借款则为44.16亿元。
截图自佳兆业财报
截至报告期末，佳兆业的净负债率为97.9%，剔除预收账款的资产负债率达70.3%，现金短债比为1.56倍，“三道红线”由橙转黄。
从财报数据上看，佳兆业近年来降负债的努力取得了显著地成果。历年财报显示，5年，公司的净负债率曾高达.75%，之后在6年大幅下降至.88%。但就在6年底，佳兆业被曝涉嫌财报造假，隐藏债务近亿元。据富事高咨询公司的财务事项调查结果，发现佳兆业存在数百亿元债务及隐藏交易的利益输送、财务造假等。
6年债务危机后，佳兆业的负债已实现五连降，净负债率从%降到了目前的97%。不过，其净负债率相较其他财务稳健型房企，仍处高位。在媒体会上，郭英成也直言今年的目标仍是降负债。
融资方面更需要警惕。财报显示，年佳兆业综合融资成本为8.7%，在同行业中并不算低。财报显示，年佳兆业的融资成本为18.18亿元，较年的2.19亿元增加了16亿元，增幅高达%。对此，佳兆业在财报中解释：主要是由于年的平均借款结余较高，导致利息开支总额增加，且资本化融资成本较去年相对减少。
但雷达财经梳理发现，佳兆业向来是美元债大户，导致融资成本也相对会更高，且最近两年还是走的房企“借新债还旧债”的老路子。
年财报披露，年佳兆业对外发行了两则优先票据，一则为3亿美元，年利率为10.%；一则2亿美元，年利率为9.95%。
截图自佳兆业年财报
不仅如此，据雷达财经不完全统计，从其年财报上看，年不到一个月的时间，佳兆业先后发行了共计12亿美元的优先票据。
截图自佳兆业年财报
其中，年1月8日，佳兆业发行了5亿美元（约合35亿人民币）的优先票据，票面利率高达10.5%；7天以后，1月15日，佳兆业再度发行3亿美元（约合21亿人民币）的优先票据，票面利率为9.95%；到2月13日，佳兆业又发行了4亿美元（约合28亿人民币）的优先票据，票面利率6.75%。
在行业人士看来，票面利率超过7%，就可以认为是高成本融资，而佳兆业最高融资成本最高达11%，最低也在7%左右。
值得
