导读：多数信托公司房地产信托项目的交易对手选择均采取白名单制，白名单内房企有一定的授信额度。
近期违约的地产信托中，有不少投资人称资金被“挪用”。当问及谁挪的、怎么挪的、挪了多少、挪给了谁，又都讲不清楚。
信托圈内人总结了其核心问题：信托公司对资金实际投向是否穿透监管。
在大多数信托计划中，信托公司基于受托人义务，有对项目公司实施监督和管理的责任。在股权投资型的信托计划中，还需要履行投资人的职责，参与项目公司经营管理。
但是，在实际情况中，我们常常会见到信托公司没有对项目进行封闭管理，资金用途也没有穿透监管，这是怎么回事呢？本文重点讲解信托公司对地产项目资金用途的三种监管力度。
1、强监管（封闭监管、穿透监管）
强监管的作用是实现对项目资金监管和风险控制，最终确保项目能够顺利还本付息。信托公司从项目整体利益出发，基于信托资金的顺利回收，进行封闭管理，避免资金挪用，确保专款专用；全程掌控项目的运行情况，及时提出优化建议和意见。
多数信托公司房地产信托项目的交易对手选择均采取白名单制，大多数中小型房企不在白名单中，但在资产十分优质的情况下也可以合作。这时，信托公司更看重的是资产本身，在这种情况下，信托公司对项目公司采取封闭管理，锁定资金、封闭运作。
信托公司严格管控信托项目运营实施的全过程，对融资方的运营实施过程进行全程监控，融资方的每一笔用款都严格审核，确保信托资金全部用于项目上。此外，信托公司还管控项目的销售回款第一时间用于信托计划的兑付。
信托公司的风控措施一般有：取得项目公司股权、制定/修改项目公司章程、严格管理项目公司证照、印鉴、委派董事对项目公司重大事项拥有一票否决权、监控项目的资金流向等。
2、弱监管
在强监管中，,房企实力不强，融资渠道少，信托公司占据着主导地位。但是，面对实力较强的开发商，信托公司占据不了主导地位，有的势均力敌，有的甚至处于弱势地位，此时，强监管不被房企接受。
如前文所述，多数信托公司房地产信托项目的交易对手选择均采取白名单制，白名单内房企有一定的授信额度。在授信额度内，只要提供足值的抵押物+担保，信托公司就可以发行信托产品，可以不对资金的真实投向实施封闭管理，资金用途没有穿透监管。
实力强劲的房企，可以选择多渠道融资，是信托公司眼中的优质资产，经常出现多家信托公司竞拍一个项目，房企会从中挑选“成本低、条件优”的信托公司发行产品。信托公司基本实现不了对资金投向的穿透监管。
虽然发行产品的风控措施里也有监控项目的资金流向、严格管理项目公司证照、印鉴等等，但实际执行起来是比较困难的，或者说是在合同允许的范围内“监而不管”。房企通过一系列“合法”的操作将资金转移到其他用途，信托公司也睁一只眼闭一只眼，毕竟明面上是“合法”的，只要能正常还本付息，谁去穿透监管，到期再续一笔。
3、不监管
有的信托公司把房企当成一般借款人，基于以往的信誉放贷，资金用于“补充流动性资金”、或者“XX项目开放建设”，不对资金进行任何监管。有没有具体项目无关紧要，足值抵押物也不是充要条件，开发商也主要是出于偿还旧债的目的发行信托。
大的房企融资靠的是企业信誉，违约可能引发整个地产行业的危机，信托公司赌其不会违约。这时，就没有资金监管，融资人用去干嘛了与信托公司无关。
在房地产项目出现风险后，有委托人带着律师到信托公司查阅信托文件、资金流水、抵押物原件等材料，甚至还当场服下20粒安眠药，效果甚微。个人投资者，即使是专业投资者与金融机构相比，无论从专业知识还是事前对项目交易结构、市场发展判断与理解，都是处于弱势。
