北京最好白癜风医院哪家好 http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090930/09073071708.shtml来源：亿翰智库
文
产城君
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联东集团：
专业化与标准化
推动企业扩张
1.1公司发展历程
1.1.1做建筑模板的联东为何涉足产业地产？
联东集团年创立于唐山，创立之初是一家开展建筑模板业务的模板作坊。直到年才开始探索产业园区项目，相应减少建筑模板业务，有利于成本降低。目前联东以建筑模板、产业地产和投资业务为三大主营业务。年前后，我国产业地产资产价格快速上涨，市场供不应求，联东抓住趋势后做了标准厂房。
1.1.2标准化的产品，保障园区全国扩张
标准厂房成为联东在全国粗放式扩张的重要抓手。标准厂房保证了联东产品异地复制的可行性，并且在不断的探索中降低了企业的开发成本，使得企业能够获得更多利润。联东专注于产业园区开发，形成了标准化、可复制的园区产品与业务模式，为联东的全国复制夯实了基础。年以后，我国市场经济起得飞速发展，大量的中小企业快速崛起，联东集团抓住时代趋势，依托其标准化产品与业务模式，以激进粗放的步伐在全国扩张。年，联东集团就把产业园区规模就做到了中国民营企业的榜首。年，联东集团进入了入杭州、郑州、大连、青岛、成都等25个城市，入园企业突破家。
1.1.3紧抓产业发展趋势，实行轻重并举战略
规模扩张受挫后，重新聚焦一二线。年联东集团由于激进布局的一些三四线城市项目而遭遇“滑铁卢”，部分项目的招商与后期运营都陷入困境，使得联东集团出现资金流转困难。为此联东集团在上清所发行了两期共计9亿元的定向债务。年以后联东集团提出“回归一二线”的口号，重新聚焦于“2+13”——即北京、上海和经济较为发达的13个省会城市。截止年，联东集团在一二线城市深耕布局，项目数量达到了多个，入园企业突破家。
产业转移趋势下，实施轻重并举。进入年以后，在一二线城市，一方面由于产业园区空置较高，土地的利用效率较低，政府的政策方向是以盘活存量物业为主；另一方面，政府在国家环保治理与产业升级的趋势下，向三四线城市转移了大量的高污染、高能耗的污染类企业。在三四线城市，甚至一些五六线城市，主动承接沿海城市的产业转移，使得产业地产迎来发展的小高峰。在这样的时代背景下，联东集团在一二线城市，开始布局轻存量资产改造的资产项目，而在三四城市，紧抓产业转移趋势，布局重资产项目。联东集团提出了年年底完成个园区，到年将打造超过个园区的宏伟目标。
产业转移趋势下，项目规模扩张明显。在年，联东增加了37个项目，新布局9个城市，联东集团主动打破了原来“2+13”的布局策略，向外扩张意图明显。截至年仅布局了个项目，年项目已经超过了个。在一二线城市盘活存量资产与三四线城市主动承接产业转移的宏观大趋势下，联东要在年达到布局个园区的宏伟目标，做“项目下沉”与“轻资产项目”成为联东的不二之选。
图1：年至年联东集团企业规模
1.2现阶段财务状况分析：经营稳健，现金流充沛
联东集团经营能力较为稳健。资产负债方面，公司资产状况良好，现金流充沛，资产负债率常年保持在60%左右，而且集团强调会继续减小杠杆，强化资产稳定性。营收利润方面，公司保持着稳定的盈利能力，历年净利润率基本保持在20%以上。稳健的财务经营有效保障着联东集团前端的业务拓展，也能让集团有能力在合适时机登陆资本市场。
图2：联东集团近年来财务状况（单位：亿元）
业务模式：
规模先行
打造可复制模式
2.1战略逻辑：先减法，再乘法
先做减法是指联东战略选择非常清晰，目前只做产业园区，未来再审时度势，添加其他战略选择。再做乘法是指，进行区域深耕，将一个城市的项目完全做透，且城市能级越高越有价值，以上海为例，每年几个项目的累计现在上海区域也有接近二十个项目落地。
2.2业务模式：规模先行，进行资源链接
联东在项目的打造模式上，坚持工业用地性质，依照园区属性办事，只做厂房，研发产品，办公等工业用地能做的业态，先打造样板标杆项目，再进行复制，形成一定业务规模。因为联东认为单个工业园项目盈利空间是有限的，规模是实现单个项目收益持续递增的关键，所以首先应该先做大规模。而在规模化的基础之上，联东还会依托自身运营服务体系进行企业间的资源链接，因为联东认为，光做个亿厂房销售意义不大，个亿的销售房地产规模在业内是很小的，但如果能链接1w家规模以上企业，形成协同效应，将会爆发出很大的价值，园区服务本质是资源价值变现的一种途径。
盈利模式：
以物业租售为主，
政府补贴为辅
联东的主要盈利模式为物业租售与物业服务。联东集团主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的的内部资金平衡。由于联东土地储备较少，不做一级开发，联东的盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收入；同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营的不确定性的收入。
图3：联东集团“物业租售+增值服务”平衡园区内部资金
政府税收减免为企业盈利提供了保障。标准厂房是地区产业发展的核心平台，向上对接政府的宏观调控，向下链接实体企业。政府为支持实体企业发展，会给予产业地产企业大量税收返还。因此一些通过市场化运营不能盈利的园区，一般会有政府补贴兜底。
联东的产品付款采取多方式结合，根据不同城市、企业环境等，首付比例、分期时间、利息等均有所不同。一般来说，北京付款方式要求严格，首付五成，一年内必须全部付清，半年内免息；其他城市产业综合体大多首付三成，一年之内免息分期，最长两年内付清全款；产业综合体项目均可按揭；总部综合体首付3-5成，多采用按揭形式，也可一年内分期付清。例如：联东U谷南上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件：1.企业需付清全款，并正式投产；2.投产两年，产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。
表1：联东集团产品付款方式
投资与融资：
谨慎投资，
保守融资
4.1项目选址的基本逻辑
4.1.1三个方面保障项目选址的可行性
从联东的经验来看，园区开发首先要审慎选址，一个园区的开发如果做好了选址，基本上就成功了一半。联东对进入城市的选择重点考察三个方面，即产业环境、市场环境、政策环境。
（一）产业环境是基础条件。城市应该具有一定的产业基础，而且这个产业基础必须以中小企业为主要支持群体，毕竟只有中小企业才需要购置厂房与办公空间，大企业都是直接和政府谈拿地的。
（二）市场环境决定去化状况。相比传统的房地产，产业地产市场总量小、需求释放缓慢。因此，企业要保障高周转，园区的招商就显得尤为重要。因此，城市选址一定要要警惕那些园区数量多、去化慢的城市，很有可能陷入供给过剩、去化缓慢的泥潭。
（三）政策环境是盈利保障。相比很多开发商比较
