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■特约评论员金浩然
11月28日，证监会宣布调整优化房地产企业股权融资政策，内容涵盖恢复上市房企并购重组及配套融资、允许A股和H股上市房企再融资以及发挥好REITs和私募股权投资基金的作用等5方面（即“第三支箭”）。至此，支持房企信贷、债券、股权融资的“三支箭”全部落地，形成对房企融资全方位的支持。
“第三支箭”的出台十分必要和及时，释放了改善房企流动性和资产负债表的积极信号。年四季度和年一季度是房企阶段性偿债高峰期。在销售低迷、偿债压力相对刚性的背景下，部分房企尤其是民营房企的资金链仍然紧张。近期信贷和债券支持政策为房企带来大规模意向性授信额度和储架式债券融资，但目前获得支持的房企以优质央企、国企和少数优质民营房企为主，从授信到放贷还有审批程序，债券融资面临反担保要求，因此还亟须拓宽股权融资渠道。而且相较于信贷和债券融资，“第三支箭”的股权融资在完成资金“输血”的同时，不增加企业负债规模，有助于改善房企资产负债表。
从内容上看，“第三支箭”的重点依然是解决存量问题，要求发行股份和再融资资金主要用于存量项目交易或建设、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，即重在保持房企合理流动性和推进“保交楼”，避免“爆雷”持续蔓延，而非支持继续扩张和多元化发展。
“第三支箭”落地后，将进一步拓宽房企融资渠道，更好地兼顾支持优质房企和推进出险房企纾困，不同类型企业的流动性均能有所改善。
对于优质房企，有望率先获得资金支持，畅通资金循环，避免“爆雷”进一步蔓延。本次调整打开了“尘封多年”的重组上市渠道，优质房企有机会通过再融资和发行REITs等多种方式参与到股权投融资。一些中小市值房企同样获得融资机会，契合改善优质房企资产负债表的目标和要求。优质房企可以发行股份或支付现金购买涉房资产，或者参与收购其他房企，还有利于加快房地产行业风险出清。
对于经营困难的房企，增加了纾困的路径和可能。其中，短期经营困难的上市房企可以通过重组上市，引入有实力的合作方，厘清债务关系、化解债务难题，缓解企业资金短缺；对于经营难度更大的房企，在优质企业收并购其停工项目后，有助于实现“保交楼”。
对于上下游关联企业，也能更好地参与到房企纾困。本次调整明确，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合，有助于建筑等上下游关联企业走出楼市低迷期。
随着“第三支箭”的逐步落地，增量资金将更多流入房企，解其“燃眉之急”，优质房企的资产负债表也有望进一步改善。当然，目前监管部门更多是提出了政策调整方向，下一步还需要做好政策的细化深化和监督落实。此外，拓宽融资更多是阶段性地缓解短期问题，畅通销售回款链条才是化解房企流动性危机的“治本”关键，因此要继续多措并举，优化房地产调控政策，推动销售端尽快企稳。
（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员）
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