笔者按：
受23号文和64号文等强监管政策文件的影响，房地产融资业务和融资方式已严重收缩，近期找我们探讨前融路径的朋友也越来越多。为便于说明，笔者结合西政财富中心目前在操作的城市更新项目融资的相关情况，特梳理出本融资操作手册，以供面临困境的开发商和融资团队参考，并非常欢迎开发商融资团队与西政资本和西政财富团队共同探讨相关项目实操事宜。
整体而言，从地产开发链条上的融资需求环节来说，目前融资受限的情况基本分如下两种：一、政策直接限制：如受限最大的前期融资，具体比如保证金融资、土地款融资、未符合条件之前的融资；二、受政策影响间接限制：比如23号文之后很多信托机构全面暂停房地产业务，导致符合条件的项目也同样无法操作，又比如部分银行被约谈后也全面停止涉房业务，正常的开发贷和并购贷也停止开展或压缩规模等等。另外，如果项目的开发贷额度太大，目前也存在2个银行分别操作不同额度的开发贷来联合解决资金需求的情况。
针对上面两种不同的情况，开展融资业务时的思路和方式也是不同，具体内容笔者介绍如下：
一、城市更新项目前融需求种类
从融资需求的角度来说，城市更新项目的收并购和开发主要有四个方面的融资需求，一是并购贷款，二是拆迁贷款，三是土地款融资，四是开发贷款。
城市更新并购贷：在目前监管政策下，银行并购贷和信托并购贷基本没有操作空间，而且城市更新项目前期没有抵押物，只有股权过户或质押，资金方接受度不高（因项目太前期，因此项目估值也非常低）。
城市更新拆迁贷：目前大型银行涉房业务已全面暂停，因此当地城商行或股份制银行比较有操作空间，但额度上仍然有限制，比如按照拆迁总金额的5-6成提供资金。
城市更新土地款融资：补交地价款在目前的监管环境下，金融机构是肯定不能操作的，我们在处理放款时一般都是通过西政投资集团旗下基金公司或其他企业搭配部分资金解决土地款需求，当然实务中有一些金融机构通过做大拆迁贷的融资金额从而解决后端补交地价的情况也是存在的。
城市更新开发贷：如前所说，目前大部分银行和信托已经停止了开发贷业务，也因此导致23号文之前已经获批的授信额度最终无法放款，而重新找我们西政资本或西政财富解决资金的开发商也不少。
二、城市更新项目前融思路及融资方案
就城市更新项目前融而言，目前主要的融资思路和方案是：
（一）信托机构融资
小部分信托机构因当地监管局对城市更新项目的认定目前态度尚未明确，因此一些信托机构在业务大量收缩的情况下大力操作城市更新项目，一方面是因为他们的资金是自己募集，不走银行代销（因为很多银行停了涉房业务，所以目前只要是走银行代销的信托机构都无法操作城市更新项目）；另一方面是仍然有政策“空间”。目前我们操作城市更新项目，一般是项目研判由西政资本处理，信托公司成立信托产品后，由西政财富协助或配合持牌机构同步代销信托产品（也即与信托机构各自按照比例负责募资）。一般操作标准是：
1.只操作大湾区城市更新项目，开发商资质要求百强为优先，如果是当地拥有较优质资产或项目的开发商或龙头企业则个案处理；
2.立项后可以介入，专规阶段比较理想，不过具体是否能操作，还要看拆迁难度和业态，业态要求其中一部分必须要有住宅，即使是工改工，如果有住宅部分的项目也可以考虑，不过成本会相应提高一点。
3.融资额度一般是住宅价值的7-8成左右，个案项目可提高融资额度。增信措施要求项目公司股权质押或过户和集团担保，或者项目在特殊情况下，项目公司母公司的股权质押或过户也可以考虑。
4.按照我们目前的做法，我们倾向操作“并购贷（如有）+拆迁贷+补交地价+开发贷”的打包融资方式，开发贷可以由信托机构操作，也可以由开发商另外找银行合作（银行成本低很多）。
5.融资成本一般在13%-15%不等，期限具体综合整个打包融资所涉环节和城市更新项目本体推动的流程，以及目前信托产品投资者可接受期限等因素来综合设计，比如可以设计为36个月，满12个月可提前还款。
6.风控措施一般要求：项目公司股权转让+质押；集团担保、实际控制人提供连带责任保证；项目公司取得标的项目土地证后抵押；项目公司原股东和集团为标的项目提供流动性补足，并承诺按预定的进度节点完成项目开发。
（二）地方资产管理公司融资
目前一些地方资产管理公司看到城市更新项目的潜力和机会，因此也开始进入该类项目的融资，不过一般只操作当地城市更新项目，融资范围可以同步解决前期置换股东借款、置换并购融资、拆迁贷款融资、补交土地款和开发建设费用等打包融资需求。
（三）民间金控平台资金融资
由当地民营企业联合成立的专门投地产项目的金控平台，一般的操作标准是：开发商资质不限，不过优先操作当地项目，大湾区城市更新项目都在准入范围，专规过后进入（专规前可以开始对接），成本一般在15%-18%不等，要求最好有抵押物。如果项目出现现金流短缺问题，则可以跟当地AMC沟通同步进入，当地AMC操作不良，后端融资由资产管理公司解决。
（四）地方性地产基金融资
市场上有一些地产基金在操作城市更新项目时仍然比较灵活，但该些机构只操作当地城市更新项目，比如深圳地产基金只操作深圳项目，避免因政策影响发生基金退出难题。目前一般操作条件是：明股实债方式进入项目公司，开发商主体不限，主要看项目本体，业态不限，商住类项目、工改商或核心区域的工改M0或M1的项目都可以。过四会或立项前后都可以进入，立项前的成本在18-19%不等，立项后的成本在15%-16%不等。期限必须2年起算，对资金监管比较严格，必须用于项目本体开发建设，禁止用于其他项目的资金置换或挪作他用。风控措施上要求股权70-%90%过户，10%-30%股权质押；实控人承担连带担保责任，项目公司公章证照和银行网银双方监管等。
当然，目前个别地产基金成立SPV公司，在立项前期以真股形式进行合作，市场上的类似操作也已在逐步增加，不过真股合作对专业团队要求非常高，目前的成功案例也并不多见，我们西政资本团队目前也跟机构资金在尝试采取该方式进入城市更新前期项目。
三、开发商融资实操建议
1.从机构的角度来说，针对城市更新项目，我们一般倾向于做全封闭的业务，也即并购贷、拆迁贷、补交地价、开发贷等一并处理，一方面可以一步到位全面解决融资问题，确保项目不会因为中间环节的融资出现问题而导致项目无法正常开发建设；另一方面在整体资金规模较大的情况下，融资成本也有沟通空间。目前全封闭的融资操作，综合授信一般不超过总资金需求的60%左右，当然在我们西政资本操作的项目中更多地还得解决开发商关于授信额度是否可放大、融资成本是否可做低、资金使用是否可灵活安排、放款周期是否可缩短等问题。
2.关于开发商最