出租人出租资产和承租人承租资产是对应的关系，设置的科目也具有一定的对应性（业务对应，科目也对应），例如出租方需要设置“应收融资租赁款——租赁收款额”，“应收融资租赁款——未实现融资收益”科目，与承租方设置的“租赁负债——租赁付款额”，“租赁负债——未确认融资费用”科目相对应，双方核算的内容基本一致，但也存在一定的差异。
出租人出租资产属于融资租赁时，其本质含义是借钱给承租方购买资产使用（表面上是出租方购买资产后租给承租方，实质上承租方没有出一分钱就可以开始长期使用资产，说明资产是出租方垫资买的，本质上还是承租方借了出租方的钱），承租方借钱后就需要归还本金和利息，其偿还的表现形式就是租金（部分本金和利息），出租方获得了租金（部分本金和利息），获得的部分本金不能算收益，只有利息才是收益，记入“租赁收入”中，这里需要特别注意。另外，出租人表面上拥有租赁资产的所有权，但本质上是帮承租人买，由承租人长期使用的（耗用资产的全部或者绝大部分价值），所以对出租方而言没有资产折旧和减值的问题。相反，承租方有使用权资产累计折旧和使用权资产减值准备的问题。
例题：甲第1年初出租一项新资产给乙使用，租赁资产账面价值万元，公允价值万元，租期8年（该资产使用寿命10年），每年末收取租金万元，协议规定乙在租赁到期后有60万元购买租赁资产的选择权，甲可以合理假定乙会行使该权利。甲出租该资产时发生初始直接费用（手续费，佣金等）12万元，未担保余值为0，不考虑其他因素，求相关账务处理。
（1）判断租赁类型。
由于租赁期8年，占租赁开始日租赁资产使用寿命的80％（8/10＝80％）≥75％，占租赁资产使用寿命的大部分，可判断属于融资租赁（另外，通过乙到期会购买也可以判断属于融资租赁）。
（2）确定租赁收款额。
租赁收款额=×8+60=万元。租赁收款额基本上和租赁付款额相对应，租赁付款额是承租方将来给出租方的钱（本题为×8+60=万元），承租方将来给多少，出租方将来就收多少。租赁付款额有5项内容，租赁收款额也有5项内容与之相对应，但与承租方租赁付款额第5项内容，即担保余值预付款项相比，出租方在确定担保余值预收款项时会多出两项小内容，即①与承租人有关的一方以及②有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值（与承租人有关的一方和独立第三方提供的担保对出租人而言是租赁收款额，对承租人而言不是租赁付款额，本题没有考虑此问题）
（3）确认租赁投资总额。
租赁投资总额＝出租人应收的租赁收款额＋未担保余值0＝万元。租赁投资总额比租赁收款额多了一个未担保余值。
租赁投资总额是一个比较令人迷惑的名词，字面上理解好像就是进行了一项投资，其投出去的资产总额是多少的意思，但其实刚好相反，租赁投资总额是指投资后将来可以收回的资产总额是多少（不考虑货币时间价值）。租赁投资总额记入“应收融资租赁款——租赁收款额”明细科目中。
（4）确认租赁投资净额的金额和未实现融资收益。
“应收融资租赁款”总账科目初始确认金额（租赁投资净额）＝租赁资产在租赁开始日公允价值＋出租人发生的租赁初始直接费用12＝万元，租赁投资净额（而不是租赁投资总额）表达的真正意思是为一项投资当前付出的总代价。
“应收融资租赁款——未实现融资收益”明细科目初始确认金额＝租赁投资总额－租赁投资净额＝万元。期初付出万元，将来得到万元，差额万元就是收益，将会逐步从该科目中转出，并记入到“租赁收入”科目中。
（5）计算租赁内含利率。
内含利率的计算属于财务管理方面的基础知识。租赁内含利率是使租赁投资总额（将来收到万元，并分布在不同时点）的现值=租赁资产在租赁开始日的公允价值与出租人的初始直接费用之和万元（即租赁投资净额）的利率。本题中：×（P/A，r，8）＋60×（P/F，r，8）＝。公式计算需要给定一些年金现值和复利现值的已知条件，并采用插值法计算，计算比较复杂，此处略去计算过程，直接给出答案，租赁内含利率r=10%。
（6）账务处理。
第1年初：
借：应收融资租赁款——租赁收款额
贷：银行存款12
融资租赁资产
资产处置损益30
应收融资租赁款——未实现融资收益
解读：第1年初，得到一项资产（应收融资租赁款）的入账价值（）=花费的总代价（），这与用银行存款购买固定资产的原理是类似的，不同的地方在于得到的这项资产需要用两个二级科目来计量：①“应收融资租赁款——租赁收款额”计量将来从承租方那里收取的总金额万元（表面上是租金×8=，外加到期购买款60，本质上是本金和利息）；②“应收融资租赁款——未实现融资收益”计量从承租方那里收取的利息（将来收到-本金=利息）。两者合计得到“应收融资租赁款”账户的入账金额-=万元。使用两个二级科目的好处在于后续可以分工完成不同的两个任务，计量收款额如租金（本金和利息之和）和计量利息（租赁收入）。花费的总代价=12（直接费用）+（出租资产的公允价值）=万元（这是得到应收融资租赁款这项资产的成本，也是应收融资租赁款的初始入账金额）。花费代价万元让对方先使用，后还钱，类似于垫付资金，让资产达到使用状态，对方将来需要归还垫付资金的本金和按期支付利息。
第1年末：
①计算利息收入
借：应收融资租赁款——未实现融资收益56.2
贷：租赁收入56.2
解读：第1年初的租赁投资净额是万元（相当于借款给了承租方），租赁内含利率经过计算是10%，所以第1年的利息收入=×10%=56.2万元，从“应收融资租赁款——未实现融资收益”的借方结转出来，记入到“租赁收入”的贷方中。第1年末，“应收融资租赁款——未实现融资收益”科目余额=-56.2=.8万元。
②收到租金：
借：银行存款
贷：应收融资租赁款——租赁收款额
解读：每年收到万元，则租赁收款额相应减少万元。以后每年末收取租金的会计分录相同。至此，“应收融资租赁款”总账的账面余额=（期初的）+56.2（应收的）-（偿还的）=.2万元。作为下一年计算利息收入的基础。
第2年末：
①计算利息收入
借：应收融资租赁款——未实现融资收益51.82
贷：租赁收入51.82
解读：第2年初“应收融资租赁款”总账的账面余额为.2万元，第2年年的利息收入=.2×10%=51.82万元，记入“租赁收入”科目。第2年末，“应收融资租赁款——未实现融资收益”科目余额=.8-51.82=.98万元。
②收到租金：
借：银行存款
贷：应收融资租赁款——租赁收款额
解读：原理同第1年。至此，“应收融资租赁款”总账的账面余额=.2（期初的）+51.82（应收的）-（偿还的）=.02万元。作为下一年计算利息收入的基础。
第3年及以后各期按照同样的思路进行账务处理即可（会计分录类似，不再赘述）。第3年到第8年的利息收入分别为：47万元，41.70万元，35.87万元，29.46万元，22.41万元，13.54万元，有兴趣的网友可以自行计算并做一下会计分录。特别需要注意的是，最后一年的利息收入是倒挤出来的（万元-前面7年利息之和）。或者是从“应收融资租赁款——未实现融资收益”的余额直接结转过来（融资事项结束，该二级科目余额必然为0）。