新租赁准则对承租方的核算方法有较大的变动，除简化处理的短期租赁和低价值租赁外，承租人需采用单一的会计处理模型，对租赁确认使用权资产和租赁负债。随着新租赁准则的实施，某些行业由于周期性下滑或业务调整等原因，目前实务中已经较大范围的出现了租赁合同解除和使用权资产终止确认的问题，前几期笔者对租赁负债的列报和披露、使用权资产税会差异纳税申报进行了分析，现在有必要对使用权资产终止确认的相关问题进行分析。
将笔者在《纳税申报常见错误及使用权资产税会处理深度解析》、《租赁负债的列表和披露问题》案例数据进行改编：原案例假设租赁合同一共三期，每期1万元，折现率（增量借款利率）5%，这相当于3期的等额年金，现值=10,*（P/A，5%，3）=27,.48，所得税税率25%。
由于实务中租金预付是普遍现象，且往往存在押金抵减最后一年租金，且提前退租押金不退的情况。其经济实质相当于第一年年初预付了2年的租金，本案例假设共租赁五年，中间三年每年年初支付一次，最后一次不需要支付（租赁开始之时实际已经支付），这样便于理解业务实质和便于简化对使用权资产的核算。
一、初始计量
租赁开始日之前预付2年租金合计2万（如前所述，1年租金和抵扣最后一期租金的押金，理解为预付二年租金更符合业务实质，处理也更简洁）
借：预付账款20,.00
贷：银行存款20,.00
使用权资产总额=预付2年租金+中间3年年金现值=20,.00+27,.48=47,.48元。
借：使用权资产47,.48
租赁负债—未确认融资费用2,.52
贷：租赁负债-租赁付款额30,.00
预付账款20,.00
注：如何合同开始日才支付租金的，将以上两笔分录合并即可；假设不存在其他计入使用权资产的初始直接费用、日后租赁资产拆卸移除等需要计入使用权资产的成本。
二、后续计量
第一年计提使用权资产累计折旧
计提折旧：
借：管理费用等-使用权资产折旧9,.50
贷：使用权资产累计折旧9,.50
摊销利息支出：
借：财务费用-租赁利息支出1,.62
贷：租赁负债—未确认融资费用1,.62
确认可抵扣暂时性差异导致的递延所得税资产：
借：递延所得税资产-使用权资产.78
贷：所得税费用-递延所得税费用.78
由于税务上按照直线法（每年实际支付租金额）扣除，可所得税前扣除金额1万元，会计核算上影响损益的金额是折旧计提和利息摊销合计金额10,.12元，大于可所得税前扣除的部分要纳税调增。
三、提前终止租赁
假设第二年年初，由于市场行情下滑，本租赁场区要终止租赁，但押金不退，第二年租金可以不缴。
借：使用权资产累计折旧9,.50
租赁负债-租赁付款额30,.00
贷：使用权资产47,.48
租赁负债—未确认融资费用（2,.52-1,.62）1,.9
资产处置损益9,.88
同时，以前确认的递延所得税资产需要冲销，不在赘述。
注：对于使用权资产的折旧计提，准则及应用指南谈到参考固定资产准则，但对于整体退租的问题，租赁准则应用指南没有提供案例和具体的科目使用。对于固定资产如果是报废或具有转让价值的固定资产对外转让，两者所计入的损益科目通常不同，前者计入营业外支出，后者计入资产处置损益。具体到退租上，尤其还涉及预付租金不退，全部丧失经济价值，经济实质上更接近报废，似乎计入营业外支出更合适。但是应用指南对租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的相关案例是计入“资产处置损益”科目，部分使用权资产终止确认使用此科目，那么整体终止也建议按照官方的建议来处理。
四、实务拓展
对于租赁资产需要最后拆除的费用，要进行预提，并按照现值计入使用权资产成本，这又会进一步加大税会差异，所得税前对于已计提未支付的部分要纳税调增。基于租赁准则对拆除费用的处理要求，有些专家认为耕地恢复费也要计入使用权资产。笔者持不同观点，需要根据具体情况具体分析，如果是租赁了资产进行拆除的应该是计入使用权资产，但是实务中大量存在的情况还包括租赁土地并自建厂房设备，耕地恢复费实际是对硬化路面、地下管线、地上房屋的拆除，计入自建房屋资产成本更合适，应该适用固定资产准则，具体可参考核电站弃置费的处理。本