正荣地产：融资成本再次反弹，规模水分亟待挤干
再次实现千亿销售规模的正荣地产（.HK），已然在千亿阵营中站稳了脚跟。不过，其偏低的权益占比，不仅让业界对其千亿规模不以为然，同时也影响到了它的经营质量和效率。而对于一家热衷于高杠杆的房企来说，要提高权益占比并保证规模，举债囤地成为选择。在规模与债务控制之间，如何取舍，正荣地产需要给出答案。
高息融资为哪般
近日，正荣地产发布公告称，发行2亿美元年到期、年息8.35%的优先票据。显然，这一融资成本在今年以来的内房企中属于较高水平。
而实际上，房企融资成本已经下降。克而瑞数据显示，在今年前5个月中，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右，在境内发行债券的平均成本在3%左右，不管是境内还是境外，融资成本整体水平并不高。而正荣地产作为千亿房企成员，8%左右的海外融资成本明显高于行业平均水平。
其实，正荣地产在今年年初完成的另外两笔融资成本也不低。数据显示，其在今年1月和2月发行的美元债的利率成本分别为7.%和5.6%。
值得注意的是，正荣地产刚刚把融资成本整体降到7%以下的水平。亿翰智库测算结果显示，年，降低融资成本较高的非银行借款占比，从年的20%降低至5.9%。并以多元化渠道进行融资，境内公司债成本由7.5%下降至5.6%，境外美元优先票据发行成本由9.9%降至7.3%。整体来看，正荣地产正是通过优化融资渠道等手段，其综合融资成本为6.5%，较年下降个基点，改善成果显著。
就在这种情况下，正荣地产的融资成本再次升高，其内在原因又是什么呢？数据显示，截至年末，正荣地产的负债总额高达.83亿元，资产负债率为83.01%，较此前两年出现了反弹。在意味着，在不断攀升的债务规模面前，以高杠杆而著称的正荣地产，对资金的渴求依然强烈，因此不惜以高价获取资金。
而另一方面，正荣地产产品的销售均价呈下行趋势。在今年首四个月，正荣地产累计合约销售金额.07亿元，同比上升92.66%；销售建筑面积约.58万平方米，同比上升76.67%；均价约元/平方米，较年底的元/平方米小幅增长4.08%。
但是，相对年、年的销售均价水平来说，目前的价格水平偏低。历史数据显示，年其销售均价为.68元/平方米，年为.19元/平方米，均高于目前水平。但另一方面其土地成本持续走高，已达到元/平方米。在一升一降之间，正荣地产的项目利润率面临着考验，资金方自然难以对其另眼相待，为了拿到钱，除了出高价，可能再无别的选择。
何时挤干规模水分
虽然已经连续三年销售规模突破千亿，但因权益占比偏低而遭到市场诟病。
数据表明，年正荣地产合约销售金额首次突破千亿大关，达到亿元。在随后的两年里，销售规模进一步攀升，年和年分别达到亿元和亿元。销售规模连续三年破千亿，从而使其在千亿阵营中站稳了脚跟。
但是，正荣地产却是凭借着高杠杆、低权益比的方式快速突击。克而瑞数据显示，正荣地产销售额权益比例由年的82%下降至今年50%左右。更有媒体报道称，在年，正荣地产亿元规模，权益销售额竟不足亿元。销售规模中的水分之大，可见一斑。
正是因为过低的权益占比，导致正荣地产在规模快速增长时，盈利质量却不佳。从数据来看，显然正荣地产业绩实现“双升”，但若细加分析，可以发现，其收益及其他盈利指标表现并不突出。数据表明，年正荣地产净利润为35.59亿元，同比增长15.0%。公司毛利率为为19.1%，已经跌破20%水平，在整个行业中属于中等水平；此外净利润率为9.9%，根据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，年全国百强房企净利润率为11.2%，正荣地产目前的净利润率水平也低于行业均值。
好在规模增长至一定程度后，正荣地产已经