本周国家统计局公布了1-10月的地产数据，我们发现地产行业的基本面仍然不景气。商品房销售面积单月同比下行21.7%，开发完成投资额单月下降5.4%，新开工面积单月下降33.1%，土地购置面积单月下降24.2%，开发到位资金单月下降9.5%，唯有个人按揭单月同比增长1.0%。
很多分析师认为，现在处于基本面的底部和政策的拐点处，您是怎么看的？
首先我们承认，基本面情况确实已经到了非常弱的地步，而且销售、开工、拿地、融资的单月数据表现都是不理想，行业的景气程度也确实处于低位。尽管基本面还有继续下行的可能，但是我认为，当前已经进入到了行业筑底的阶段。
而从政策看，从九月底开始，央行、银保监就开始释放积极信号，也在积极纠正今年以来政策执行中的偏差，比如银行各个层级对贷款双集中管理的层层加码，比如对三道红线分档的过度要求和应用扩大化。本周五市场传闻，央行召开商业银行会议，要求加大开发贷投放。
那我们是否可以说，当前的地产融资修复政策已经到位，我们已经迎来政策拐点？
在我看来，从九月底开始，地产融资政策，就已经从央行、银保监层面开始边际调整，力图继续支持房地产行业健康稳定发展，支持购房者合理的按揭需求，支持地产公司合理的贷款。银行间市场融资层面，十一月以来，银行间新增的发行计划就达到亿元。
然而，我并不同意政策拐点这种表述。在我看来，目前的政策，仍然在大框架下维持平衡，并没有超出托底层面的放松。而且，目前地产融资的改善，还并没有真正落实。
为什么您觉得当前的地产融资改善还没落实呢？真正落实需要做到哪几点？
当前的地产融资，一方面是央行、银保监鼓励商业银行支持开发贷和按揭，另一方面是银行间市场支持发行。但是，我们发现，房企的受益程度，其实是分化的。整体上看，民企地产公司在九月以来的边际放松中，受益程度是远低于国企央企的。而本身，民企的受益程度也分化很大。
在我看来，如果要判断地产融资的改善落实，或者说未来政策改善，有三个方向：改善惠及民企、改善惠及债券、改善惠及资金使用。
那我们一条条展开谈。首先是改善惠及民企。您为什么把改善惠及民企放在第一位？
目前的融资改善，包括在途按揭的加速投放，最受益的还是国企央企。但是，我们从存量来看，克而瑞百强销售中，民企占比超过66%，而民企地产公司发债占比只有25%。同时，民企也是非标融资的主力，为各层级城市的土地出让做出了极大贡献。就像我上周提到的那样，民企地产承担了行业主要的开发和销售，也是行业整体规模增长的来源，当然也是之前一些核心融资乱象的来源。目前，银行虽然提高了开发贷的额度，增大了对房企信贷的支持，但最终还是停留在国企层面。
与此同时，民企地产公司，却在不断暴露个体风险。
是不是因为是民企地产公司的潜在风险更大，所以银行目前还无法提升风险偏好，没有办法明显增加对民企的开发贷投放？
在我看来，银行对商业活动有支持和引导的作用。当然，银行对民企的底层资产更加熟悉，会做出判断，减少对民企的风险偏好。但在另一种程度上，对于经营边际改善，资产质量好的民企，没有必要一刀切。如果仅仅把融资的利好停留在国企、央企的层面，那么市场的分化会进一步加大，决定市场波动的下沉主体，其金融资源会进一步下降。
我们一方面承认，当前的市场，就是继续把资金面的马太效应放大。但另一个层面，只有融资改善真正惠及民企，才能真正说地产行业的改善落实了，地产行业的系统性危机解除了。
除了融资改善惠及民企，您还提到了要惠及债券，这是什么意思？
我们发现，目前融资的改善，基本上还停留了按揭和开发贷上，仍然属于银行传统的投放。而债券市场，目前只有银行间市场有国企央企在新增发债计划，还没有落实到民企。由于地产债到期规模较大，一年内主流地产公司的美元债和境内债到期规模均在亿元左右。如果地产债借新还旧的格局不能修复，地产公司失去再融资的资金来源，只能继续依靠经营现金节衣缩食和出售处置资产，那么地产融资就仍然没有恢复良性循环。
其实，惠及债券和惠及民企的交点，就是融资改善要惠及民企发债，也要惠及银行修正投地产债的偏好。这是一个需要长期主义思维的工作，也需要融资工具限制打开、地产公司经营财务改善同步进行。当前，很多地产债到期压力大的公司，主动处置资产，主动进行债务展期谈判，在一定程度上，市场格局已经比10月初要好。因此，地产融资的边际修复改善，要惠及债券，特别是修复房企的再融资能力和银行的投资偏好。
您最后提到的一点，惠及资金使用，这是不是跟预售资金监管有关系？
地产融资改善惠及资金使用，不仅限于预售资金监管的调整。当前，开发贷的恢复，和保交房的大方向是一致的，都是指向防止烂尾、保证民生。在我看来，如果要真正解决房企融资难的问题，要在一定程度上优化资金监管的方法，让融资真正惠及房企的资金使用。
这与很多分析师“放松预售资金监管”的建议不同。我认为，简单粗暴的“全封闭资金管理”，并不能实质解决保交房的问题，而需要真正监督资金以进入建安开发为主，然后允许在审核之下，将多余资金用于偿还到期债务。在这个过程中，需要防范房企挪用资金进行拿地，也需要防止房企过度使用资金而导致建安支出不足。只有真正让融资的利好，惠及房企的资金使用，在保交房的前提下，提高资金使用效率，防止资金闲置，也优先解决房企即将到期的重点债务。
感谢专家深入又简明的分析。正如嵩山论市的专家所说，当期已经开启了地产融资边际改善修复的大潮，随着后续政策惠及民企、惠及债券、惠及资金使用，整个地产行业的运行会得到很大改善，地产行业的健康稳定发展，也会真正获得坚定的金融支持。
本周嵩山论市深度访谈，即将结束，感谢您的收听，期待下周与您再会。
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