这两天讨论到了一个关于项目开发是否要考虑外部融资的事情，可能在现在已有的“高周转”的观念里会想这是什么鬼问题，肯定要加杠杆啊，要提升权益乘数呀等等一系列支撑“高周转”的理论出来，听着貌似很专业，但真的是每个企业或每个项目都要做高周转的融资玩法么，我想未必，关于这个加不加杠杆的问题我想举一个例子来阐述我的观点。
例如一个项目需要投资块，建设期1年，预计去化期也是1年，预计销售收入为元，银行能给到的最大贷款额度是70块，贷款利率为6%，甲方现在的现金完全可以全额出资来开发这个项目且没有任何压力，请问甲公司应该选择什么模式开发这个项目，是全自有资金投入还是选择贷款开发？
方案1：
其他条件暂不考虑，假设甲公司采用全部自有资金开发项目，项目的几个指标如下：
利润总额：；
净利润：；
销售净利润率：
自有资金投资年化收益率：
方案2：
选择自有资金投入30，贷款70方案进行项目开发，项目的几个指标如下：
贷款利息：
利润总额：；
净利润：；
销售净利润率：
自有资金投资年化收益率：
对项目的如上指标进行对比如下：
从图中不难发现，在自有资金投入减少投入70%的情况下，虽销售净利润率降低了21%，自有资金年化收益率增长了%。
从上面这两个数据我们其实不难发现，在项目的模式选择上可能因为企业对项目的定位不同就会选择不同的路径，如果企业追求销售净利润那应当选择方案一，如果企业追求的是自有资金年化收益率那应当优先选择方案二，这两个出发点的不同就会将项目的定位分为两大类，一类项目属于利润型，一类为资本收益型，按照赛普的大运营表述将项目定位分为了现金流型、利润型和均衡型。
如此一来就会存在项目的定位是选择利润型还是资本收益型的问题，针对这个问题我们需要对其进行差异区分。如下图所示
利润型项目定位在追求项目销售效益的同时会兼顾考虑资产增值所带来的效益，所以这种类型的项目对项目周期相对较长，所以对融资成本的敏感程度相对较高；
资本收益型项目定位在追求的是现金流的效益最大化，即对权益乘数的要求很高，所以必然这种类型的项目的项目开发周期相对较短，且对融资成本的容忍度要高于利润型项目，但它对总成本及资金支付敏感程度相对较高。
鉴于两种模式差异不同的区别所带来的表现效果也会有所不同，如以资本收益型定位为主的企业对资产规模非常重视，而以利润型定位为主的企业对资产质量非常重视。
说完项目定位之后再说这两种模式所面临的几个宏观问题：
这两种模式的选择在企业内部还有一个关键要考虑因素，即企业的投资能力和企业长年积累下来的资本收益率，原则上企业在选择项目及模式是有一个底线收益率的要求，这个底线收益率第一个来源是企业经营以来的综合年化收益率，其次是行业基准收益率，然后综合企业发展、行业周期和宏观环境进行修正出来的一个数字，这个数字是企业的自有资金的隐形成本或叫机会成本，选择的任何项目原则上不应低于这个数字，否则容易导致企业的利润指标出现下滑趋势。
再投资能力则是两种定位模式对企业的能力要求，如上述所说，如果你选择方案A，乐观情况下你元自有资金投资年化收益率，而如果选择融资，则剩余70元自有资金就会面临重新选择投资标的的情况，而新的投资标的不应低于7.5%的收益率，否则意味着你的再投资失败，这就考验这企业的再投资能力和对行业环境的判断能力。
所以这就引申出来企业对宏观环境和行业环境的判断能力，如地产企业因对年、年和今年的行业和宏观环境感知能力不同，导致了地产行业的梯队分层、分化和破产等现象的发生。
所以企业可以根据企业对项目的战略定位考虑模式的选择，如企业想发展规模就优先考虑资本收益型的项目定位，而如果想做资产增值控制优质资产那应该优先做利润型的项目定位，当然这两者都有利弊，企业在做战略定位和项目定位时必须做好宏观环境的判断及适应性调整才能确保所选项目模式策略的成功。
从上述例子可以基本理解这两年这么多房地产企业选择“高周转”的一个原因吗，当然选择这个模式还有一个事件推动就是得有企业成功人们才会效仿，这个企业我想干地产这个行业都知道。然而这是真的正确的么，从近期的恒大暴雷以及众多地产“躺平”来看，这个高周转逻辑是存在一定的缺陷才导致了如今这一连串的事件的发生，但我们也不能一棒子拍死，毕竟杠杆的一定程度上的增加在一定条件下有利于股东收益率的增加。我们再回头来检验这个模型，到底是哪里的假设导致了恒大事件的发生？
在前述案例中的假设条件，一共如下条件：
A、总投资元；B、融资70元；C、融资利率6%；D、建设期1年；E、去化期1年；F、预计销售收入元；
在这些假设中，总投资元的风险、建设期1年可以转嫁给上游总包企业，在合同签订时基本可以锁定，其后的风险时签订合约后的最大变动时材料市场的变动；融资70亿元和利率6%同样是随着融资合同的签订基本锁定，剩下的是金融政策变动的风险所带来的影响；而销售去化期和销售收入是来源于下游的需求方，其不确定性由开发商自行承担直至客户签约转嫁。
所以从上述假设中可以看出在整个项目开发过程中不确定性最大的就是去化周期和销售收入（单价）所带来的不确定性，其次是金融政策的变动所带来的风险影响（因融资行为影响企业的征信问题），而这次恒大事件的麻烦则就是B和C假设下的金融政策波及导致了E和F假设的不确定性增加从而带来的一系列连锁反应。B和C本不应该作为核心的风险要素暴雷，然而却由它引爆了这个雷，里面其实就引申了另一个问题，就是杠杆虽好，加多还是加少？
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