房地产行业作为以项目资金为资金管理重心的行业，每个项目所需要投入的资金量大，且项目建设周期长因此占用资金的时间长，在企业自有资金有限的情况下，需要大量资金的房地产企业十分重视企业的融资途径。
在我国地产行业发展的30多年间，房地产企业也将企业资金管理的重心放在了融资渠道上，然而年以来，我国颁布了针对地产企业融资的严格限制政策，房地产企业被迫将资金管理重心从融资渠道上转移，探索房地产企业资金管理的新出路也迫在眉睫。
因此，梳理我国房地产企业的融资历程及政策发展对后续的研究而言十分必要。
周期化、一刀切阶段
1.之前：股权融资为主
年之前，我国房地产行业仍处于探索阶段，国家频繁颁布各种针对房地产的宏观调控政策，以抑制地产行业开发过热的现象。年，中国证监会明确表示，将不予对用于高档公寓、住宅、写字楼、宾馆饭店建设的募集资金的募集申请审批通过。其后的-年间，房地产企业的上市进程被全面暂停。
自年开始，房地产企业的上市进程开始逐渐恢复，然而只有部分国有控股的企业得以上市。年开始，受到国内牛市市场的影响，房地产企业全面重启上市进程并大量通过定向增发进行股权融资。
2.至年：非标兴起
年底，由于房地产企业前几年的大量融资，楼盘项目在全国遍地开发，炒房热盛行，过快上升的房价已经对居民基础住房造成了极大的难题，因此温家宝总理提出了国四条，从保障普通住房的供应到对投资投机性购房进行限制，从大力推进保障性住房的建设同时加强对房地产行业的市场监管，对房地产行业的发展方向提出了要求。
为了响应国家政策，年开始，证监会叫停了房地产企业A股IPO融资，在境内融资受阻的情况下，房地产企业选择转战港股上市或者从A股借壳上市的方式进行融资。例如，年卓尔集团、年旭辉控股、年光谷联合等一批企业赴港股上市，年华夏幸福、年绿地控股在A股借壳上市。
与此同时，银行非标准化债权资产融资开始大幅发展。非标融资能够帮助银行规避国家对于信用贷款规模等指标的监管限制，同时也能够达到加快业务处理的速度，并且提高银行在中间业务中获得的收入。
具体而言，年，房地产信托发行创造了新历史高度，高达亿元，-年间，房地产信托逐渐增长到亿元。然而，非标产品通过银行与其他金融机构之间的多层嵌套，将原本简单的业务链条拉长，同时还隐藏了较大的系统性风险，模糊了业务风险承担的主体，使得市场的风险增大，
此外非标业务还有可能引发贷款的期限被错配、贷款的杠杆被放大、贷款违规流向限制性行业等问题。因此，年，监管部门陆续出台了如银监会8号文，55号文等文件规范银行的银信类业务，对非标业务进行限制。
3.至年：定增重启进入
年后，国有企业大量进行所有制改革，企业之间进行兼并收购以及重组频率增加，定向增发市场的活跃度大幅提升。国家为了解决部分行业存在的产能过剩的现象，改善不合理的产业结构，质量和效益两手抓，决定颁布政策优化定向增发的审批流程，改善金融服务质量，促进我国各行业定增的大量发行。
该政策并没有对所属行业进行限制，房地产企业因此抓住了该项政策的势头，将融资重心从受到限制的银行非标转移到定向上来。年，上市的房地产企业定向增发募集的金额达到亿元；年，房地产企业进行定向增发募集到的资金达到了亿元。
4.至年：债券融资
年，新公司债的发行再次为房地产企业的融资开辟了一条新道路。新公司债的发行主体不再局限于原来的上市公司，而是被拓展到所有符合条件的公司制法人；允许企业使用公开发行或者私募发行两种方式；并且降低了公开发行的门槛，原来实施的保荐制和发审委制被取消；私募发行采取备案的方式进行等等。
新公司债的颁布为非上市企业发行公司债提供了便利的途径，并且也未对发行方所处的行业进行限制。房地产企业利用该波利好，仅年，使用公司债进行融资的房地产企业融资规模超亿元，对比年，房地产公司债券发行数量同比增长84.8%，发行规模同比增账69.9%。
5.至年：回归贷款与信托
由于房地产企业大量利用公司债融资，房地产热再度升级，国家自年底提出对房地产行业进行融资调控。具体体现在控制房地产公司债境内的发行，上交所对发行债券的房地产进行分类监管，房地产企业发行债券的总量收紧；
深交所将房地产行业划分为五大类，即普通、保障性、商业、工业及其他类别，同样实施分类监管；发改委提出了针对房地产债券融资的一刀切政策，严格控制商业地产公司发行公司债进行融资，只允许保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目的公司债融资。
在境内发债受到限制以后，房地产企业曾寻求境外发债的途径进行融资，然而年开始，国家开始规范房地产企业的境外发债资金投向。
并且在年提出，房地产企业发行的境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，境外的借新还旧正式加入监管。因此，房地产企业境外债务融资也受到限制，被迫将融资重心转回到银行贷款与房地产信托上来。
长期化、精细化阶段
年，中央工作经济会议落实了“住房不炒”的核心观点，各个城市结合当地实际情况陆续颁布了不同的调控政策，包括限制购买的数量、限制房地产的出售数量、限制房地产的最高价格、对租房提供补贴、公积金数额调整、对人才的落户及相关补贴力度增强等多个方面，通过多种方式来稳定房地产市场的发展。
由于需求的减少，房地产融资开发的脚步也逐渐减缓。年1月，央行宣布要建立房地产长效管理机制，并且于同年8月召开了重点房地产企业座谈会，对重点房地产企业的资金以及融资等方面进行管理与监测。
监控对象包括碧桂园、恒大地产、万科地产、融创地产、中梁地产、保利地产、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城12家头部房企。
在此次机制的背景下，“三道红线及四档管理”这项针对房地产融资的新政策被提出，头部房企几乎均踩中一到两条红线，有息负债的增长规模受到限制，该项硬性政策的提出限制了房企主要融资渠道的资金增量流入，对房地产企业产生较大的打击。
而根据国家对房地产行业的态度预判，未来将会有更多的限制加入到房地产企业中，房地产企业的资金管理面临巨大难题。
融资政策总体评述
回顾我国房地产融资监管历史，可以发现我国的监管从原有的周期性、一刀切的政策趋势逐渐转变到今年来的长效且精细化的管理模式。
在年之前，我国房地产的融资政策呈现出周期性、一刀切的特点，并且融资政策主要是依据房地产市场特别是土地市场的景气程度来决定放松或者收紧的力度。
例如，从年开始，我国房地产价格和土地价格快速增长，因此国务院颁布了《国四条》，-年，证监会要求想要上市和定向增发股票的房地产企业需要获得国土资源部的相关意见，而该意见极难获取，变相暂停了房地产企业股权融资的道路，这段时间内政策重心在于抑制房地产价格的过快上涨。
随后的-年，房地产的市场热度有所冷却，大量房地产库存积压，因此，国家重启了定向增发，颁布了新公司债等一系列政策，促进房地产企业股权和债权融资，-年，公司债规模就从亿增长到亿，这段期间的政策重心在于稳增长、去库存。
进入年以后，我国房地产融资政策呈现出长期化、精细化的特点。政策的重心转变为热点城市的市场收紧，高库存城市则进行去库存。
从股权融资收紧，债权融资总量控制，房地产信托规模控制，到在中央工作会议与政府文件中持续提出“建立房地产金融长效管理机制”“房住不炒”“补齐宏观审慎政策框架”等观点体现出国家对于房地产持续收紧且长期精细化监控的态度。
进入年之后，三道红线政策的提出将房地产融资政策进一步提升到硬性管控、从严监督的程度，改变了过去以窗口指导的方式进行监管，转为精细化政策为房地产企业改变自身资金结构提供指导方向。
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